Comprendre le fonctionnement de l’impôt sur l’investissement locatif

Comme tout revenu, l’argent issu de l’investissement locatif est imposable. Néanmoins, la location immobilière est répartie sous différentes formes. Il est, alors, important de bien définir le type de location du bien immobilier afin de mieux repérer la fiscalité qui lui est attribuée. Les frais de location sont assujettis à l’impôt. Cela dit, l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur inclut aussi un pourcentage issu du loyer.

Le fait de déclarer les revenus locatifs est indispensable s’il existe une mise en location d’un immobilier. Ceci est valable pour une maison entière, un appartement ou même un studio. Afin de débourser un minimum d’impôt, l’idéal est de bien se renseigner sur tous les régimes fiscaux et de choisir l’option la plus abordable. Cette formule de choix aide au maximum à réviser au mieux les revenus des biens immobiliers.

Quels sont les processus à suivre pour assurer une déclaration d’impôt ? Quel régime fiscal souscrire pour chaque catégorie de location immobilière ? Une analyse profonde est requise pour éviter les règlements exorbitants sur la fiscalité. Dans cet article, nous allons apporter toutes les réponses à vos questions.

Le régime fiscal dédié à la location de logement vide

La location de bien immobilier vide suit aussi une règle précise. Elle est différente de la location de bien immobilier meublé. Comme son nom l’indique, le logement est loué sans qu’il n’y ait de mobiliers à disposition. Il peut servir d’appartement, de local, de bureau, d’habitation ou autres. Dans tous les cas, le contrat doit préciser que le logement est vide. Avec ce dernier, deux catégories de loyers sont à prendre en compte.

• D’une part, il existe le loyer déclaré. Il s’agit d’un loyer que le locataire verse directement.
• D’autre part, il existe le loyer imposé. Il se rapporte au montant retenu après le calcul de l’impôt.

La location vide est assujettie à deux sortes d’impositions. C’est le cas du régime réel et du régime fiscal micro-foncier. Ils sont intégrés dans les revenus fonciers.

Location de logement vide sous le régime fiscal réel

Le régime réel de la location de logement vide est destiné aux propriétaires qui perçoivent des revenus locatifs de plus de 15 000 euros par an. En dessous de ce montant, c’est le régime micro-foncier qui prend part au niveau de la fiscalité. Avant de calculer l’impôt, les loyers perçus sont enlevés des charges déductibles. Ces dernières englobent les charges de copropriété, l’assurance habitation, les frais de réparations, les frais bancaires, les intérêts de l’emprunt, la taxe foncière n’incluant pas les ordures ménagères et plus encore.

Le formulaire de déclaration nº 2044 est à remplir. Il s’agit d’une annexe à la déclaration d’impôt nº 2042. Tout d’abord, il faut compléter cette fiche de déclaration d’impôt n°2042. Le propriétaire du logement vide reporte le résultat de sa recette locative après la soustraction de toutes les charges déductibles énoncées ci-haut. Après le calcul, le montant est à inscrire dans le formulaire nº 2042, page 3, paragraphe 4, ligne 4BA.

Pour le cas du micro foncier, la déclaration doit être inscrite sur la ligne 4 BE. En guise d’exemple, pour une valeur de la location annuelle de 30 000 euros en 2021, le propriétaire devra enlever toutes les charges déductibles liées à la location. Ensuite, il prend le formulaire et inscrit le montant restant sur la ligne 4BA du formulaire 2042 page 3 paragraphe 4.

Location de logement vide sous le régime fiscal micro-foncier

Le contribuable est amené à remplir le formulaire de déclaration fiscale n°2042 page3 paragraphe4 ligne 4BE. Pour ce faire, il enlève l’abattement de 30%. Les 70% du loyer sont donc imposables. Il faut retenir que les 30% constituent les charges supportées par l’immobilier. Les autres charges ne peuvent plus donc être déduites des 70% restants. Le régime fiscal micro-foncier est attribué à tous les revenus locatifs n’excédant pas le montant de 15 000 euros par an.

Pour illustrer ce type de régime fiscal, voici un exemple. Pour un loyer annuel de 14 000 euros en 2021, 9800 euros seront imposables et 4200 euros serviront à couvrir les charges liées à la location. Lors du calcul du revenu imposable, le contribuable devrait également prendre en compte les recettes accessoires de la location immobilière. Ce sont essentiellement les indemnités d’assurance-location ainsi que les revenus tirés des parts sociales sur la société civile immobilière ou encore sur la société civile de placement immobilier.

Quel régime fiscal est le plus adéquat pour une location vide ?

Le choix du régime fiscal est assez restreint pour le contribuable. En effet, il devra tout simplement suivre la formule qui correspond au seuil de 15 000 euros de loyer par an. En dessous de ce montant, c’est le régime fiscal micro-foncier qu’il faut appliquer. En dessus des 15 000 euros, il faut recourir au régime fiscal réel.

Une autre astuce pour optimiser le règlement fiscal est de faire le calcul sur les charges déductibles. Dans la mesure où cette dernière dépasse les 30% du loyer perçu, il est recommandé de recourir directement à un régime fiscal réel. Il faut reconnaître tout de même que la durée de la souscription à un régime fiscal réel est de trois ans. Une fois donc le type de régime d’impôt choisi, le contribuable ne peut le modifier qu’après trois ans.

Le régime fiscal consacré à la location de logement meublé

Le type de logement est dit meublé lorsque le propriétaire du bâtiment ou de l’immobilier met à la disposition du locataire des meubles. Le locataire a donc tout ce dont il a besoin dans une maison. Pour ce type de logement meublé, il existe deux catégories de location : la location de logement meublé non professionnel et la location de logement meublé professionnel.

Location de logement meublé sous le régime fiscal LMNP

La location meublée non professionnel peut se tourner vers deux catégories de régime fiscal. La première concerne le régime réel. Le processus est le même qu’avec la fiscalité sur le logement vide. Avant de calculer l’impôt, les revenus locatifs sont à soustraire des charges déductibles. La deuxième catégorie est appelée Micro-Bic. Le revenu imposable pour celle-ci est de 50%. Ce régime fiscal adopte le même concept qu’un régime micro-foncier.

Location de logement meublé sous le régime fiscal LMP

La location meublée professionnelle est assujettie à deux régimes aux choix. D’une part, il existe la déclaration au régime réel, dont les charges déductibles et les amortissements sont déduits du loyer général. Par la suite, le reste du montant sera la valeur imposable. D’une autre part, le régime micro-entreprise est l’option dédiée pour une location meublée professionnelle. Pour cette option, la moitié du montant du loyer est imposable. Le reste sert d’abattement.

L’exonération sur les revenus locatifs

Pour ne pas verser l’impôt sur les revenus locatifs, de nombreux cas sont possibles. En général, le contribuable ne paie pas d’impôt lorsque sont résultat est négatif concernant une activité de location de logement vide. Il peut aussi présenter une opération de déficit foncier. Cette situation permet de minimiser une partie ou même la totalité de la valeur imposable. Une fois donc que les charges d’exploitation du propriétaire du logement dépassent les 10 700 euros par an sur les revenus locatifs, il devra annoncer son cas auprès des services d’impôt.

Une autre stratégie à adopter afin de ne pas verser d’impôt concerne l’utilisation du régime réel simplifié. Il est recommandé uniquement pour le logement meublé. Dans ce type de régime, les charges d’exploitation sont soustraites de l’investissement. À noter aussi que pour simplifier la fiscalité, le contribuable peut opter pour la location meublée sous le régime réel, mais combinée à l’amortissement du bien.

Une dernière option à ne pas négliger sur le non-paiement d’impôt est la manière d’investir en travers d’une autre firme. Ainsi, le contribuable aura la chance d’avoir des amortissements et des charges à régler. Ces derniers vont par la suite réduire au maximum la valeur imposable du loyer. Il est donc indispensable de bien étudier l’imposition avant de se focaliser sur l’investissement locatif. Son impact est important tant au niveau de la rentabilité que sur les revenus perçus.

La procédure de déclaration de revenus locatifs

Afin d’assurer la déclaration des revenus locatifs, il faut mettre au point différents paramètres. Le contribuable doit souligner le type de logement qu’il met en location. Ceci peut s’agir d’une location de logement vide ou de logement meublé. Ce sera en fonction de ces options que le propriétaire de bâtiment choisit le formulaire de déclaration d’impôt qui se conforme à son activité.

Pour le cas de la location meublée non professionnel, les locataires du logement ont une part de responsabilité. Ils sont tenus de verser un montant considéré comme les bénéfices industriels et commerciaux. Le BIC est à inscrire dans le formulaire n°2042-C Pro. Ce dernier est aussi indispensable pour inscrire toutes les charges et les réductions en relation avec l’impôt.

Le revenu foncier est le montant perçu par le propriétaire d’un bâtiment mis en location vide ou non meublé. En effet, il souscrit à un régime réel d’imposition. Il remplit le formulaire de déclaration nº 2044. C’est un formulaire de déclaration dédié exclusivement aux revenus fonciers. À cela s’ajoute le formulaire de la déclaration générale. Le propriétaire du bâtiment sera aussi considéré comme propriétaire bailleur quand il se conforme à ce type d’investissement locatif. Lorsque le propriétaire procède aux remplissages du formulaire, il doit adjoindre à son dossier la copie du bail de location et l’avis d’impôt sur le revenu des locataires. Il établit également les charges déductibles sur le loyer.

La déclaration en ligne de l’impôt sur les revenus locatif

Toute déclaration d’impôt sur les revenus locatifs est à réaliser en ligne sur le site de impots.gouv dans la section « Particulier ». Chaque contribuable propriétaire de logement doit donc savoir se servir d’Internet pour que le processus de déclaration fiscale se passe bien. Néanmoins, une exception se tourne vers les propriétaires qui ne savent pas encore comment utiliser le Web. Ils ont l’opportunité de venir auprès des services fiscaux puis de demander une version papier du formulaire de déclaration d’impôt.

La déclaration d’impôt automatique s’effectue quand le contribuable n’a pas informé les services fiscaux sur le changement d’adresse ou de situation matrimoniale. Il est aussi faisable d’opter pour la déclaration d’impôts même si l’acompte de prélèvement à la source n’est pas réalisé.

Les autres impôts à savoir sur les revenus locatifs

Pour tout type d’investissement immobilier, la déclaration des revenus fonciers est toujours obligatoire. Il faut reconnaître que le barème progressif est appliqué aux revenus fonciers. Il ne faut pas oublier non plus qu’à cet investissement locatif s’attachent les prélèvements sociaux. Il s’élève à 17,2 %. Enfin, les revenus du patrimoine et de placement incluent aussi les capitaux immobiliers, les plus-values immobilières et les rentes viagères. Le taux global de prélèvement social de 17,2 % est réparti en trois parties bien distinctes. Il existe la Contribution sociale généralisée avec 9,2 %. Ensuite, il y a la contribution au remboursement de la dette sociale avec 0,5 %. Enfin, le prélèvement de solidarité qui se caractérise sous le taux de 7,5 %.

Mis à part tous les impôts sur les revenus locatifs, d’autres points sont aussi à prendre en compte. C’est le cas principalement de la taxe foncière sur les propriétés bâties. À côté de celle-ci, constitue la taxe sur les ordures ménagères. Ces redevances sont parfois incluses dans les frais de location. Sinon le locataire procède à un remboursement en guise de charges récupérables. En outre, il faut également prendre en considération la taxe d’habitation qui peut être en parallèle avec le règlement des impôts sur les revenus locatifs.

Faire appel à un professionnel pour optimiser la déclaration fiscale

Certes, il peut y avoir plusieurs ambiguïtés dans la procédure de la déclaration fiscale. Il est également possible que le propriétaire n’arrive pas à faire un choix avisé en ce qui concerne le régime fiscal à adopter pour son investissement immobilier. De ce fait, il reste fortement recommander de faire appel à un professionnel dans le domaine. Le service d’un expert-comptable ou d’un gestionnaire locatif peut très bien aider le propriétaire d’un bâtiment à louer à mieux choisir le type de régime fiscal à déclarer. Ensemble, les deux parties peuvent déterminer la valeur imposable la plus adéquate à la situation du contribuable. Cependant, ce genre de service n’est pas sans frais. En effet, les professionnels demandent des frais de consultance, de conseil et d’orientation.